Refinanciranje hipoteke v bistvu pomeni, da staro hipoteko zamenjate za novo in po možnosti za novo stanje.
Ko refinancirate hipoteko, vaša banka ali posojilodajalec izplača staro hipoteko z novo; to je razlog za refinanciranje do izraz.
Večina posojilojemalcev se odloči za refinanciranje, da bi znižali obresti in skrajšali rok odplačevanja, ali pa izkoristili možnost pretvorbe dela lastniškega kapitala v svojem domu v denar.
Obstajata dve glavni vrsti refinanciranja: refinanciranje obrestne mere in ročnosti ter refinanciranje izplačila.
Kaj je refinanciranje?
Refinanciranje je postopek zamenjave obstoječe hipoteke z novim posojilom. Običajno ljudje refinancirajo svojo hipoteko, da znižajo mesečna plačila, znižajo obrestno mero ali spremenijo posojilni program iz hipoteke s prilagodljivo obrestno mero v hipoteko s fiksno obrestno mero. Poleg tega nekateri ljudje potrebujejo dostop do gotovine za financiranje projektov prenove doma ali za poplačilo različnih dolgov in bodo svoj domači kapital uporabili za pridobitev denarnega refinanciranja.
Ne glede na vaš cilj dejanski postopek refinanciranja deluje enako kot pri vlogi za prvo hipoteko - vzeti si boste morali čas, da raziščete možnosti posojila, zberete ustrezne finančne dokumente in oddate vlogo za refinanciranje hipoteke. preden se lahko odobri.
Prednosti refinanciranja doma
Obstaja več razlogov za refinanciranje hipoteke. Nekatere možne prednosti vključujejo:
- Zmanjšajte mesečno plačilo *. Po mnenju Študija lahko povprečni lastnik stanovanj z refinanciranjem prihrani 160 USD ali več na mesec. Z nižjim mesečnim plačilom lahko prihranke usmerite v druge dolžniške in druge stroške ali pa te prihranke uporabite pri mesečnem hipotekarnem plačilu in prej poplačate posojilo.
- Odpravite zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Nekaterim lastnikom stanovanj, ki imajo dovolj lastniškega ali vplačanega lastniškega kapitala, ne bo treba plačati hipotekarnega zavarovanja, ki bo znižalo njihovo skupno mesečno plačilo.
- Zmanjšajte trajanje posojila. Za lastnike stanovanj, ki so na začetku svoje kariere vzeli hipoteko, je bila 30-letna hipoteka morda bolj finančno smiselna. Toda za tiste, ki želijo hipoteko odplačati prej, je lahko zmanjšanje roka posojila privlačna možnost.
- Prehod s hipoteke s prilagodljivo obrestno mero na posojilo s fiksno obrestno mero. Če imate hipoteko z nastavljivo obrestno mero, se lahko vaše plačilo prilagodi navzgor ali navzdol, ko se obrestne mere spreminjajo. Prehod na posojilo s fiksno obrestno mero z zanesljivimi in stabilnimi mesečnimi plačili lahko lastnikom stanovanj da vedeti, da se njihovo plačilo ne bo nikoli spremenilo.
- Konsolidirajte svojo prvo hipotekarno kreditno linijo (HELOC). Če jih pretvorite v enotno mesečno plačilo, lahko poenostavite svoje finance in se osredotočite na en sam dolg. HELOC-ji imajo pogosto prilagodljive obrestne mere, zato bi vam z refinanciranjem v posojilo s fiksno obrestno mero lahko dolgoročno prihranili denar.
- Uporabite lastniški kapital za svoj denar. Z naraščajočo vrednostjo doma boste morda imeli dovolj lastniškega kapitala za refinanciranje izplačila. Ta denar se lahko uporabi za financiranje izboljšav doma, poplačilo dolga ali financiranje velikih nakupov.
Tveganja pri refinanciranju posojila
Glede na vaše cilje in finančno stanje refinanciranje morda ni vedno najboljša možnost. Čeprav refinanciranje ponuja številne koristi, boste morali pretehtati tudi tveganja.
Na primer, refinanciranje vaše hipoteke na splošno znova zažene postopek odplačevanja. Če imate torej pet let časa za odplačilo 30-letnega posojila in se odločite za novo 30-letno hipoteko, boste hipotekarna plačila opravljali 35 let. Za nekatere lastnike stanovanj je to dober načrt, če pa imate hipoteko, recimo, že 10 ali 20 let, obresti morda niso vredne dodatnih stroškov.
V teh primerih se mnogi lastniki stanovanj refinancirajo s kratkoročnim posojilom, ki ne bo podaljšalo njihovih hipotekarnih plačil, na primer z 20- ali 15-letno hipoteko (ki pogosto ponuja tudi nižje obrestne mere kot 30-letna posojila).
Na splošno je refinanciranje dobra izbira, če je nova obrestna mera nižja od obrestne mere za vašo trenutno hipoteko in skupni znesek prihrankov presega stroške refinanciranja. Na primer, če imate pri 400.000 USD posojila pri 4,25% preostalih 390.000 USD, lahko zamenjava vaše trenutne hipoteke pri 3.75% povzroči prihranek 162 USD na mesec v primerjavi s prejšnjim posojilom. *
* Pri refinanciranju obstoječega posojila so lahko skupni stroški financiranja v času trajanja posojila višji.
Pogosta vprašanja o refinanciranju
Preden se odločite za refinanciranje, je pomembno, da se na to pripravite. Če želite oceniti svojo pripravljenost za refinanciranje, razmislite o naslednjih vprašanjih.
Ali moram refinancirati, če nameravam še nekaj let živeti v svojem domu?
Tako kot pri prvem nakupu stanovanja boste morali pri hipoteki za refinanciranje plačati pristojbine, davke in zaključne stroške. Pomembno je določiti, kako dolgo bo trajalo prekinitev tudi pri refinanciranju hipoteke. Prelomna točka je točka, kjer mesečni prihranki, ustvarjeni z refinanciranjem hipoteke, odtehtajo stroške refinanciranja.
Po podatkih Urada za finančno zaščito potrošnikov morate razmisliti, koliko časa bo trajalo, da bodo mesečni prihranki poplačali stroške refinanciranja. Preglejte zaključne stroške, ki ste jih plačali pri prvotnem stanovanjskem posojilu. Stroški refinanciranja so lahko približno enaki. Splošno pravilo je, da nadaljujete le, če vam nova obrestna mera prihrani ta znesek za približno dve leti (z drugimi besedami, če se presežete v približno dveh letih).
Zato ne pozabite izračunati in razumeti, kako bo novo posojilo vplivalo na vas.
Kako refinanciranje vpliva na mojo kreditno sposobnost?
Ne samo, da vaša kreditna ocena pomaga določiti vašo odobritev refinanciranja hipoteke, ampak tudi določa obrestno mero, ki jo bo ponudil vaš posojilodajalec. Preprosto povedano, višja je vaša kreditna ocena, nižja je vaša obrestna mera.
Na primer posojilojemalec s povprečnim zneskom posojila 250.000 USD in kreditno oceno 640 lahko na leto plača približno 2500 USD več obresti kot posojilojemalec s kreditno oceno 760 . Če je vaša kreditna ocena padla, odkar ste prvič dobili hipoteko, lahko pričakujete, da boste plačali višje obrestne mere, kar lahko izniči morebitne koristi od refinanciranja.
Kakšen je preostali znesek mojega posojila?
Pred podpisom nove hipoteke boste morali oceniti trenutno stanje posojila. Če ste trenutno v 15. letu svojega 30-letnega posojila, boste morda želeli raziskati svoje možnosti refinanciranja s krajšim rokom. To je za mnoge lastnike stanovanj smiselno, saj jim omogoča, da izkoristijo zgodovinsko nizke obrestne mere, ne da bi odložili datum plačila, kar lahko pogosto prinese znatne prihranke. *
Ali potrebujem prilagodljivost ali strog urnik plačil?
Pogosta uporaba refinanciranja je skrajšati trajanje posojila in ga prej odplačati. Če so trenutne obrestne mere za hipoteko nižje od vaše trenutne obrestne mere, je običajno, da imate podoben mesečni znesek plačila, hkrati pa skrajšate leta vaše hipoteke.
Na primer, lastniki stanovanj s 30-letno hipoteko lahko refinancirajo v 15-letno posojilo. To je lahko odlična izbira, vendar je treba upoštevati:
Prvič, večina posojilodajalcev vam bo omogočila predčasno poplačilo hipoteke. Če želite torej v 15 letih odplačati 30-letno posojilo z dodatnimi plačili, boste to morda lahko storili. Tako lahko hitreje zgradite glavnico in prihranite pri plačilih obresti. Če se okoliščine spremenijo in časi postanejo težki, se lahko vrnete na prvotno 30-letno pogodbeno plačilo.
Po drugi strani pa 15-letno posojilo na splošno ponuja še večje prihranke pri obrestih in vam lahko pomaga tudi pri hitrem ustvarjanju lastniškega kapitala, tako da lahko svoj dom imate brezplačno in ne plačate prej kot slej.
Ali je na voljo refinanciranje za posojila FHA, VA, Jumbo ali USDA?
Da, glede na vašo trenutno situacijo bi vam lahko bila ena od teh možnosti smiselna. Poleg tega, če imate trenutno običajno posojilo, FHA, VA, Jumbo ali USDA, so na voljo možnosti, ki vključujejo več poenostavljenih programov refinanciranja. Poenostavljeni programi refinanciranja ponujajo poenostavljen postopek odobritve z zmanjšanjem ali odpravljanjem številnih pregledov prihodkov, kreditov ali ocen, ki so vključeni v standardne programe refinanciranja.
VA -jev program za optimizacijo se imenuje refinanciranje znižanja obrestnih mer ali IRRRL. Pomembno je omeniti, da optimizirana posojila za refinanciranje morda ne dopuščajo možnosti dviga gotovine. Tako kot druge možnosti refinanciranja lahko poenostavljena posojila za refinanciranje povečajo vaše skupne stroške v času trajanja posojila.
Je zdaj pravi čas za refinanciranje?
Konec koncev je ključno, da preiščete številke in preverite, ali je refinanciranje za vas smiselno. Tudi če v preteklosti niste mogli refinancirati, se programi posojil in obrestne mere vedno spreminjajo. Te spremembe skupaj s povečanjem vrednosti doma na različnih trgih vam lahko omogočijo znižanje obrestne mere ali mesečnih plačil.
Ampak tega ni treba storiti sam! Posojilojemalci PennyMac so vedno pripravljeni odgovoriti na vaša vprašanja in vas voditi na poti do uspešnega refinanciranja.
Obrestno in terminsko refinanciranje
V refinanciranje obrestno mero in rok, običajno dobite novo hipoteko z nižjo obrestno mero, morda pa tudi krajši rok plačila (30 let se spremeni na 15 let).
Zaradi nedavnih zgodovinsko nizkih obrestnih mer se lahko refinanciranje 30-letne hipoteke v 15-letno hipoteko konča z mesečnimi plačili, podobnimi vašemu prvotnemu posojilu. To je posledica nižjega zneska obresti, ki bi ga plačali za novo hipoteko, čeprav so 15-letna hipotekarna plačila običajno višja od 30-letnih posojil.
Resnica o hipoteki navaja, da je pomembno, da se prepričate, da ste našli svojo prelomno točko, preden se odločite za refinanciranje svoje trenutne hipotekarne obrestne mere. To je v bistvu, ko se stroški refinanciranja izterjajo z najnižjim mesečnim hipotekarnim plačilom.[1].
Ponovno financiranje z dvigom gotovine
Pri refinanciranju izplačila lahko refinancirate do 80 odstotkov trenutne vrednosti vašega doma v gotovini. Zato se imenuje refinanciranje izplačila. Recimo, da je vaš dom vreden 100.000 USD, za posojilo pa dolgujete 60.000 USD. Vaša banka ali posojilodajalec vam lahko kot usposobljenemu posojilojemalcu dodeli 20.000 USD v gotovini, zaradi česar bo vaša nova hipoteka 80.000 USD.
Pri refinanciranju pri izplačilu ne prihranite vedno denarja z refinanciranjem, ampak dobite obliko posojila z nižjimi obrestmi za potrebno gotovino. Razlogi za refinanciranje denarnega izplačila so lahko v tem, da boste morda radi izkopali nov bazen za upokojitev na svojem dvorišču ali se odpravili na sanjske počitnice.
Zavedajte se, da hipotekarna hipoteka poveča znesek vaše zastavne pravice[2]. To bi lahko pomenilo večja in / ali dolgoročnejša plačila. Ne pozabite, da to ni brezplačen denar in ga morate vrniti posojilodajalcu.
Odločitev o refinanciranju hipoteke ni nekaj, kar je treba jemati rahlo. Upoštevajte stroške refinanciranja v primerjavi s prihranki v zameno. Pogovorite se s finančnim načrtovalcem, če vas skrbi, ali bi morali refinancirati skupaj z drugimi možnostmi, ki so vam na voljo.
Vsebina
- Kaj je refinanciranje?
- Prednosti refinanciranja doma
- Tveganja pri refinanciranju posojila
- Pogosta vprašanja o refinanciranju
- Ali moram refinancirati, če nameravam še nekaj let živeti v svojem domu?
- Kako refinanciranje vpliva na mojo kreditno sposobnost?
- Kakšen je preostali znesek mojega posojila?
- Ali potrebujem prilagodljivost ali strog urnik plačil?
- Ali je na voljo refinanciranje za posojila FHA, VA, Jumbo ali USDA?
- Je zdaj pravi čas za refinanciranje?
- Obrestno in terminsko refinanciranje
- Ponovno financiranje z dvigom gotovine